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回顾：平稳到狂热到理性，行业走过三个阶段。物业管理行业诞生于1981年，2014年随着物业第一股登陆资本市场逐渐为大众熟知，30余年间历经浮沉，主要经历三个阶段：1）平稳前行期（2018年以前），该阶段物业管理服务稳定高频，主流物企规模业绩稳健增长，轻资产运营下现金回款充足稳定，ROE维持20%上下；2）急速发展期（2018-2021年），受益资本支持及友好房地产环境行业发展整体提速，企业成长性、确定性双高，多元业务陆续开展；3）理性回归期（2022年至今），房地产调整影响显现，行业发展降速、独立性提升，基础物管基本盘重要性彰显，企业追求高质量发展。

趋势：回归服务本源，发展空间仍旧广阔。基于稳定存量规模，随着新房销售进入新稳态，物管行业管理体量仍有望持续增长，测算2030年行业在管面积369亿平米，2022-2030年复合增速3.1%。未来物管企业加大力度拓展存量住宅、非住等其他领域情形下，修炼内功、回归服务本源重要性凸显。物管服务边界仍有望持续延伸，社区增值服务从有到全到优将更为理性，商管以运营筑壁垒，城市服务取舍中寻机遇，IFM（综合设施管理服务）或为多元化新选择。

格局：分化成为主旋律，央国企及优质民企更具优势。房地产调整之下央国企、民企类物管公司差异显现，央国企及关联房企风险可控的优质民营物企受房地产调整波及较小，管理面积拓展、业绩表现更佳；后续有望持续分享地产格局重构红利，凭借稳定现金流、较强市场化竞争能力稳中向好发展，实现更高业绩增长确定性。

投资建议：物管发展30余年以来业务构成、经营重心变化转移，但行业空间广阔、服务边界延展性强、轻资产等特质仍旧存在，依然属于相对优质赛道。标的选择方面，由于企业间呈现分化，选择将更为聚焦，建议关注综合实力突出、增长速度及确定性相对更高的央国企及优质民营物企，如保利物业、招商积余等。

风险提示：1）市场化拓展竞争加剧风险；2）多元业务开展不及预期风险；3）房地产修复不及预期风险。

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